Índice:
Búsquedas legales
Aval bancario o seguro para proteger tus pagos
Contrato de reserva
Contrato de compraventa
Documentación adicional antes de escriturar
Recupera tus pagos realizados
Búsquedas legales
Al comprar una propiedad sobre plano, es muy importante realizar las búsquedas legales correspondientes para proteger tu inversión.
Guarda una copia de toda la documentación incluida en la oferta, promoción y publicidad, ya que su contenido podría ser vinculante para el promotor, incluso si no está incluido en el contrato de compraventa (por ejemplo, planos de la urbanización con piscinas, número de dormitorios y metros cuadrados, etc.).
Lo primero que debe hacer tu abogado es verificar en el Registro Mercantil que la empresa del vendedor existe, que está funcionando normalmente y que todo está en orden. Además, deberá verificar que los apoderados que aparecen en el Registro Mercantil son las que firman el contrato de compraventa.
Solicitar al promotor o agente inmobiliario toda la documentación obligatoria (parte de ella debe estar ya disponible en el momento de comercializar la propiedad y revisarla antes de firmar los contratos de reserva y compraventa).
Existen diferentes normativas en cada Comunidad Autónoma, pero en términos generales incluye:
- Identificación del promotor y otros profesionales (por ejemplo, arquitecto) involucrados en la construcción. De esta manera, el comprador sabrá a quién reclamar en caso de incumplimiento del contrato por defectos de construcción.
- Detalles del Registro de la Propiedad del terreno sobre el que se van a construir las propiedades. Esto es para verificar la propiedad del terreno donde el constructor pretende construir y también para verificar si hay cargas o gravámenes sobre él.
- Proyecto de obras para ver qué se va a construir y cómo.
- Copia de la licencia de obras otorgada.
- Certificado que demuestre que el banco o la compañía de seguros cubrirá todos los pagos que realices hasta la finalización.
Garantía bancaria o seguro para proteger tus pagos
Un punto fundamental en este tipo de compra es que todas las cantidades que pagues estén garantizadas en caso de que el vendedor no cumpla con el contrato (por ejemplo, entregue la propiedad muy tarde, entre en concurso o quiebra).
Hay dos formas de garantizar tu dinero:
- mediante aval bancaria o
- mediante póliza de seguro.
En ambos casos, es obligación del vendedor proporcionarte una garantía para cada uno de los pagos que realices. Si el promotor incumple el contrato, podrás reclamar no solo al promotor sino también a los garantes.
Es esencial que tus pagos se realicen en la cuenta especial del vendedor. Una cuenta especial es una cuenta donde los fondos depositados solo pueden usarse para la construcción de la casa/casas y el promotor no puede usar los fondos para ningún otro concepto. Es obligación del vendedor abrir una cuenta especial y proporcionarte evidencia de que la cuenta bancaria es una cuenta especial.
Es muy común que el contrato de compraventa ofrecido por el vendedor incluya cláusulas que son oscuras/abusivas para el consumidor-comprador. Por ejemplo, es muy común la existencia de cláusulas que penalizan al comprador con la pérdida del dinero en caso de incumplimiento del contrato, mientras que no penalizan al vendedor si entregan la propiedad tarde o con una descripción diferente a la que aparece en el contrato -como menos metros cuadrados- o un contrato que no tiene una fecha específica de finalización, etc. Dependiendo de la cláusula y la forma en que esté redactada, pueden considerarse abusivas y contrarias a la ley (por ejemplo, la ley de consumidores) y el Tribunal podría determinarlas como inexistentes. También puede ser el caso de que la cláusula se deba aplicar no solo a una parte como aparece en el contrato, sino a ambas (incluso si no parece aplicable a la otra parte).
Después de entregar las llaves y la posesión de la propiedad, el constructor aún podría ser responsable de fallos y defectos en la construcción.
Si pagas al agente inmobiliario, asegúrate de obtener evidencia de cualquier pago realizado y de qué cubren, y asegúrate de que el pago también esté cubierto por una garantía.
- Contrato de reserva
Verifica si recibirás el dinero de vuelta en caso de que finalmente no compres la propiedad o si lo harás y asegúrate de que incluso en esta etapa un abogado revise el contrato de reserva. Los contratos de reserva suelen ser muy breves y no describen la propiedad ni las obligaciones de cada parte lo suficientemente bien.
Debes asegurarte de que todo esto sea correcto e incluya una descripción completa de la propiedad y el complejo antes de proceder con la compa.
·
- Contrato de compraventa
El contrato de compraventa debe incluir la siguiente información/documentación:
● Descripción de la propiedad con planos que incluyan la superficie construida y la superficie útil. En ocasiones, la propiedad no se describe indicando el número de metros cuadrados, sino como “cuerpo cierto”, lo que significa que la propiedad se vende pero no tiene que tener un número específico de metros cuadrados y debes evitarlo.
● Descripción del complejo o del edificio donde se encuentra la propiedad (es decir, número de piscinas, bar, canchas de tenis, etc.).
● Detalles de la construcción: indicación de los materiales utilizados en la construcción.
● Fecha específica de entrega de la propiedad.
● Precio y forma exacta de pago, incluidos los impuestos que puedan ser debidos.
● Entrega de las garantías obligatorias para asegurar la devolución de las cantidades pagadas a cuenta más intereses y compensación.
● Especificación de que las cantidades se pagarán en una cuenta especial(que solo puede usarse para construir).
● Número de plaza de aparcamiento y metros cuadrados.
● Número de trastero y metros cuadrados.
● Cualquier mueble que se entregue al finalizar también debe incluirse en el contrato.
·
- Documentación adicional antes de escriturar
Antes de eescriturar una vez que la propiedad haya sido terminada, debes tener disponible lo siguiente:
● Copia del certificado de final de obra.
● Certificado de eficiencia energética (CEE) y la etiqueta energética.
● Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
● La licencia de primera ocupación y el certificado de habitabilidad de la propiedad en aquellas comunidades donde esto sea obligatorio.
● Las empresas suministradoras y los boletines de servicios públicos.
● Libro del edificio.
● Evidencia de que no solo la propiedad, sino también el complejo ha sido terminado.
● El seguro decenal para protegerte contra defectos en la construcción durante 10 años desde que se construye la propiedad.
- Recomendamos encarecidamente que, una vez que la propiedad haya sido terminada y antes de escriturar ante Notario, visites la propiedad y te asegures de que tanto la propiedad como la urbanización y edificio es como se describe en el contrato, incluidos los metros cuadrados, muebles, parcela, etc.
Cantos Abogados se compromete a defender los derechos de los consumidores y usuarios, con una amplia y reconocida experiencia en este sector y particularmente con respecto a los consumidores de nacionalidad extranjera.
