Compra venta de inmuebles

Índice:

¿Es necesario contratar a un abogado para comprar o vender una propiedad?
¿Qué investigaciones debe realizar el abogado del comprador?
Si necesitas una hipoteca, puedes negociar sus condiciones.
Contrato de reserva.
Contrato de compraventa
Impuestos, Registro de la Propiedad y Catastro
Puntos a considerar después de la venta
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en España?
¿Cuánto dinero en efectivo necesitas para una propiedad en España?
Costos de comprar una propiedad en España
¿Qué facturas pago en España?
Impuestos anuales a pagar una vez que te conviertes en propietario de una propiedad en España
¿Qué es un NIE y cómo obtengo uno?
¿Debo estar presente en todas las etapas de la compra?
¿Qué es un poder notarial?
¿Necesito una cuenta bancaria española para comprar una propiedad en España?
No estoy actualmente en España y me gustaría abrir una cuenta bancaria, ¿cómo puedo hacerlo?
¿Puedo obtener financiación en España? Hipotecas en España
¿Qué investigaciones debe realizar el abogado del vendedor?
¿Qué impuestos debe pagar el vendedor al finalizar?

¿Es necesario contratar a un abogado para comprar o vender una propiedad?

No es estrictamente necesario, pero es muy recomendable. Hay una multitud de verificaciones y tareas que deben realizarse para garantizar que la propiedad cumpla con la ley.
Además de eso, es importante que tu abogado te proteja, ya seas comprador o vendedor. Hay muchas cosas que ambas partes pueden acordar en el contrato de compraventa que tu abogado deberá considerar, dependiendo de si eres comprador o vendedor. Por ejemplo, es importante acordar la documentación para la transacción, el estado legal de la propiedad, su condición física, así como los costos y otras obligaciones a acordar entre ambas partes.

Ten en cuenta que no todo está establecido por la ley y hay muchos asuntos que deben ser considerados por el comprador o el vendedor de los que quizás no estés al tanto y tu abogado se asegurará de proteger al cliente.

Un abogado protegerá a su cliente, ya sea comprador o vendedor, y te recomiendo encarecidamente contratar uno.

¿Qué investigaciones debe realizar el abogado del comprador?

El abogado del comprador debe verificar que:

• El vendedor es el verdadero y registrado propietario de la vivienda/terreno.
• Si el vendedor es una empresa, verificar que la empresa está registrada en el Registro Mercantil de España y que la persona que firma en nombre de la empresa tiene la capacidad para hacerlo.
• No hay procedimientos legales que afecten la propiedad y, si los hay, se resolverán (es decir, un embargo).
• La superficie construida y el estado físico de la propiedad que estás comprando están debidamente registrados en el Registro de la Propiedad y coinciden con el Catastro, y si no, por qué no.
• Los representantes de los vendedores tienen plena capacidad para actuar en su nombre.
• Las construcciones del edificio tienen la correspondiente licencia de obras y el certificado de final de obra si se ha realizado alguna nueva construcción.
• Hay una licencia de primera ocupación o certificado de habitabilidad.
• No hay multas o sanciones registradas contra la propiedad en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento.
• La propiedad está incluida y coincide con las disposiciones del Plan Urbanístico de la ciudad.
• No hay planes urbanísticos futuros que afecten la propiedad.
• La propiedad no tiene cargas, gravámenes o limitaciones, y si las tiene, se levantarán antes de la finalización.
• La propiedad está al día en el pago de impuestos, mantenimiento o cuotas comunitarias y facturas de servicios públicos.
• Si hay algún desembolso planificado que afecte la propiedad (es decir, la comunidad de propietarios puede haber decidido instalar un ascensor, o hay deudas de copropietarios y se va a iniciar un procedimiento legal, hay obras que deben realizarse para preservar el edificio, etc.).
• El certificado de eficiencia energética (C.E.E.) se ha emitido antes de la venta.
• Cuando la propiedad es parte de una comunidad de propietarios (un edificio, urbanización o complejo de propiedades) con  elementos comunes (piscina, jardín, ascensor, patio, etc.), es muy recomendable revisar las últimas actas de la comunidad de propietarios. Las actas reflejan los acuerdos y decisiones tomadas por la comunidad. También podrás averiguar si hay deudas importantes que enfrentar, gastos aprobados, procedimientos legales abiertos y otros asuntos sobre la situación actual de la comunidad. Las actas también pueden incluir información sobre qué actividades puedes realizar en la propiedad (es decir, negocios, alquiler a través de Airbnb), qué reformas puedes realizar en tu propiedad, etc.
• Verificar que el seguro de la comunidad de propietarios está en vigor y qué cubre. Obtener una copia de la póliza y verificar si puedes estar cubierto por ella si es necesario.
• Las cuentas de la comunidad de propietarios (si hay una) están saneadas y que el vendedor está al día en sus pagos. También, la cantidad de cuotas comunitarias a pagar y con qué frecuencia se deben pagar.
• Verificar si la comunidad de propietarios ha aprobado algún gasto extra (es decir, para instalar un ascensor, para reformar la fachada, etc.) para ver si te afectará y serás responsable de ello.
• Impuestos, en particular, el impuesto I.B.I. (impuesto municipal), ya que la propiedad en sí es responsable de estas deudas.
• Licencia de alquiler turístico: Si la propiedad no tiene una licencia turística y la intención es obtener una, es recomendable verificar si es adecuada para su uso como alojamiento turístico de acuerdo con la planificación municipal y no solo bajo las reglas de la comunidad de propietarios. En caso de que la propiedad tenga una licencia turística y el comprador tenga la intención de continuar con la actividad, será necesario verificar si la titularidad de la licencia existente puede cambiarse al nuevo propietario.

Si necesitas una hipoteca, puedes negociar sus condiciones.

Podemos buscar la mejor hipoteca para ti.
También podemos negociar con el banco para evitar gastos por la redacción de un cheque bancario tanto para pagar al vendedor como al banco si el vendedor tiene una hipoteca que debe cancelarse, desembolsos y gastos de la cuenta bancaria (mantenimiento, cancelación, etc.).
Por supuesto, puedes contactar con diferentes bancos para negociar las mejores condiciones para la hipoteca y para tu cuenta bancaria. Si es así, recuerda no aceptar simplemente lo que el banco te ofrezca.

Contrato de reserva

Una vez que hayas seleccionado una propiedad, normalmente el agente inmobiliario te pedirá que pagues un depósito y firmes un contrato de reserva. No es obligatorio firmar un contrato de reserva, aunque puede ser recomendable pagar un depósito para asegurarte de que la propiedad se mantenga para ti durante un período determinado.
El depósito, o pago inicial, suele ser una pequeña cantidad del precio y es preferiblemente retenido por el abogado del vendedor o la agencia inmobiliaria, que se utiliza para garantizar la compra y retirar la propiedad del mercado, así como congelar el precio.
El contrato de reserva debe ser revisado por tu abogado antes de firmarlo. Aunque las condiciones específicas del acuerdo se definirán completamente en el contrato privado de compraventa, algunos aspectos fundamentales ya deberían estar incluidos en el documento de reserva, como plazos, precio, descripción de la propiedad, gastos, etc. No firmes un contrato de reserva sin un abogado, ya que podrías estar obligado a cumplir con algo que no te satisface o podría ser tan básico y no definido que, al enviarte el contrato de compraventa final, haya cláusulas con las que no estás de acuerdo.

Contrato de compraventa

Este contrato es muy importante para acordar condiciones, como la fecha de finalización, quién es responsable de qué, qué pagos deberá realizar el comprador y cuáles el vendedor, las condiciones en las que se debe entregar la propiedad, la documentación que debe proporcionar el vendedor al comprador, las consecuencias del incumplimiento del contrato por ambas partes, etc.
Es muy común pagar el 10% del precio de compra poco después de firmar el contrato, aunque, nuevamente, ello también se puede negociar.
Si estás obteniendo una hipoteca y no estás seguro de si el banco te la concederá o no, es muy recomendable negociar el incluir …una cláusula en el contrato que diga que tú, como comprador, no incumples el contrato si finalmente no compras porque tu banco no te ha concedido una hipoteca y que tienes derecho en tal caso a recibir las arras devueltas (aunque esta cláusula puede no ser aceptada por el vendedor).
No es obligatorio firmar un contrato de compraventa, ya que podrías acudir al Notario para firmar una escritura de finalización. Sin embargo, es muy recomendable acordar absolutamente todos los posibles puntos, derechos y obligaciones de cada parte firmando un contrato de compraventa antes de escriturar ante Notario.
El contrato de compraventa debe incluir la siguiente información/documentación:

• Descripción de la propiedad.
• Planos que incluyan la superficie construida y la superficie útil. En ocasiones, la propiedad no se describe indicando el número de metros cuadrados, sino como “cuerpo cierto”, lo que significa que la propiedad se vende pero no se indica un número específico de metros cuadrados. Debes evitar esto.
• Descripción del complejo o del edificio donde se encuentra la propiedad (es decir, número de piscinas, bar, canchas de tenis, etc.).
• Fecha específica de finalización de la propiedad y consecuencias del incumplimiento.
• Precio y forma exacta de pago, incluidos los impuestos y gastos derivados y quién es responsable de ellos.
• Número de plaza de aparcamiento y metros cuadrados.
• Número de trastero y metros cuadrados.

Escritura de compraventa

Debes firmar la escritura de compraventa ante un notario público y pagar el monto restante del precio de compra.

Tras la firma, recibirás las llaves de la propiedad en ese momento y podrás disfrutarla. Si estás obteniendo una hipoteca para comprar, firmarás la escritura de la hipoteca y la escritura de compraventa en actos seguidos.

Debes preguntar a tu banco qué comisiones te cobrarán si pagas con cheque bancario tanto al vendedor como -si hay cancelar la hipoteca sobre la vivienda- al banco, especialmente si no eres residente en España, ya que las comisiones podrían ser de cientos de euros. De hecho, al abrir una cuenta bancaria en España, esta es una de las principales preguntas que tú o tu abogado debe hacer para elegir tu banco.

Impuestos, Registro de la Propiedad y Catastro

Una vez que la escritura se firma en el notario, tu abogado será responsable de registrar la escritura en el Registro de la Propiedad, después de haber pagado los impuestos correspondientes y también informar al Catastro del nuevo propietario.

Puntos a considerar después de la venta

Otros puntos en los que podemos ayudarte son:
• Cambiar las cerraduras, al menos en la puerta principal, una vez que hayas completado la compra y/o amueblado la propiedad.
• Contactar con los proveedores de agua y electricidad y organizar la domiciliación bancaria a tu cuenta bancaria española. Tu abogado o agente inmobiliario podrá ayudarte con esto.
• Contactar con la compañía telefónica y la conexión a internet.
• Registrarte como propietario con la comunidad de propietarios y organizar la domiciliación bancaria para el pago de las cuotas de mantenimiento.
• Registrarte como contribuyente en la Agencia Tributaria española para el pago de los impuestos derivados de la compra y para el pago de las declaraciones de impuestos anuales, ya seas residente o no en España.
• Contactar con la compañía de seguros o contratar un seguro que cubra el contenido y/o el continente. Si compras con hipoteca, el banco puede ofrecerte un seguro de hogar a cambio de ofrecerte mejores condiciones.
• Considera la compra de un sistema de alarma, especialmente si la propiedad va a estar vacía durante largos períodos.
• Firmar un testamento al menos para tus bienes en España. No confíes solo en el testamento firmado en tu país de origen.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en España?

Comprar una casa en España puede hacerse en unos pocos días. Sin embargo, tu abogado debe llevar a cabo las investigaciones debidas y esto puede llevar varias semanas. No debes desilusionarte si la venta tarda más de lo esperado, ya que puede haber cuestiones que tomen tiempo y no todo depende de tu abogado (quien puede tener que esperar la respuesta del Ayuntamiento, por ejemplo).
El banco también tardará varias semanas antes de conceder la hipoteca, ya que examinará tus finanzas, hará una valoración de la propiedad y luego te hará una oferta.

¿Cuánto dinero en efectivo necesitas para una propiedad en España?

Normalmente, el máximo que podrías pedir prestado es hasta el 80% de la valoración de la propiedad española elegida. Por lo tanto, debes tener al menos el 20% disponible, además de dinero para otros desembolsos (abogado, notario, impuestos, tasas del registro de la propiedad). Sin embargo, dependiendo del banco, tu edad, tu país de residencia, tus ingresos y otros puntos, pueden conceder incluso hasta el 100%.

Gastos en la compra de una propiedad en España

Los impuestos para comprar una propiedad en España varían y muchas son negociables – por ejemplo, no hay tarifas fijas para abogados o agentes inmobiliarios-.
Los compradores deben pagar la mayoría de los costos, que generalmente son los siguientes:
• Impuesto de transmisiones patrimoniales: entre el 3% y el 11,5%dependiendo de la comunidad autónoma en propiedades de segunda mano. En propiedades nuevas, los impuestos son el IVA al 10% más entre el 0,5% y el 2% de impuesto A.J.D., dependiendo de la comunidad autónoma.
• Gastos notariales: depende del valor de la propiedad, el número de páginas de la escritura, etc. Generalmente, oscilan entre 400 euros y 1,200 euros.
• Tarifas del Registro de la Propiedad: generalmente sus tarifas son más bajas que los gastos notariales.
• Honorarios del abogado: esto puede variar dependiendo del precio (es decir, si el precio es muy alto, el abogado puede aceptar un porcentaje menor del precio de la propiedad y si el valor de la propiedad es muy bajo, el abogado puede pedir una cantidad mínima de honorarios). Asegúrate de obtener tus honorarios por escrito, señalando que servicios incluye y si el IVA está incluido o no, así como que abogado va a tramitar la compraventa (abogado junior, senior o secretariado).
El vendedor generalmente paga las tarifas del agente inmobiliario en España. Los agentes inmobiliarios suelen cobrar sus tarifas como un porcentaje, típicamente entre el 3% y el 5% del precio final de venta.

¿Qué facturas tendré que pagar en España?

• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Electricidad, gas, teléfono e internet.

Impuestos anuales a pagar una vez que te conviertes en propietario de una propiedad en España

Una vez que te conviertes en propietario de una propiedad en España, deberás pagar ciertos impuestos cada año:
• Impuesto sobre la renta de no residentes (para propiedades alquiladas o de uso personal)
• Impuesto sobre la renta de las personas físicas si eres residente
• Impuesto sobre el patrimonio (si cada uno de ustedes posee bienes valorados en más de 700.000 €)
• Impuesto municipal (IBI) y tasa de recogida de basura (basuras).

¿Qué es un N.I.E. / T.I.E. y cómo obtengo uno?

El N.I.E. es simplemente un número de identificación asignado a un extranjero en España. Todos los que compran una propiedad en España y no tienen nacionalidad española deben obtener un N.I.E.o un T.I.E.
Para individuos, el N.I.E. o el T.I.E.se puede obtener de tres maneras diferentes:

1. A través del Consulado de España en tu país de origen.
2. En persona en España en las Comisarías de Policía específicas.
3. A través de tu abogado firmando un poder notarial para que él/ella lo obtenga en tu nombre.

¿Debo estar presente en todas las etapas de la compra?

No. Puedes autorizar a un representante para que actúe en tu nombre en el proceso. La forma más fácil es firmar un poder notarial ante un Notario. Sin embargo, nos gusta que el cliente venga a visitar la propiedad tantas veces como desee y, en particular, el día de la finalización, discutir cualquier problema con nosotros en persona e incluso asistir al Notario por si surgiera alguna pregunta en el último momento.

¿Qué es un poder notarial?

Un poder notarial es un documento legal o autorización escrita que debe ser firmada ante un Notario por la cual empoderas a una persona (es decir, tu abogado) para actuar en tu nombre en transacciones. Las facultades para las que empoderas a tu abogado pueden ser muy amplias o más restrictivas. Las típicas en la compraventa son comprar, vender, abrir cuentas bancarias, tramitar tu herencia en el futuro, etc., pero podrías firmar cláusulas adicionales -para representarte en litigios por ejemplo- o también puedes restringir las facultades que otorgas a tu abogado solo para comprar una propiedad específica, por ejemplo, y nada más.

¿Necesito una cuenta bancaria española para comprar una propiedad en España?

Necesitarás una cuenta bancaria en España para pagar las facturas de servicios públicos, las cuotas de la comunidad de propietarios y los impuestos de I.B.I. y basuras. En caso de que obtengas financiación para comprar la propiedad, también necesitarás una cuenta bancaria para los pagos mensuales de la hipoteca.
Es más que recomendable abrir una cuenta bancaria en España en las primeras etapas del proceso de compra.

No estoy actualmente en España y me gustaría abrir una cuenta bancaria, ¿cómo puedo hacerlo?
Puedes firmar un poder notarial a favor de tu abogado para que abra tu cuenta bancaria y te represente durante el resto del proceso (incluida la finalización) si es necesario, aunque en algún momento deberás asistir en persona. Sin embargo, también puedes asistir en persona al banco cuando vengas a ver la propiedad, por ejemplo.
Antes de abrir una cuenta, es importante estar informado de las comisiones y gastos por los servicios para depositar fondos, recibir o enviar transferencias, cobrar cheques, mantenimiento etc., ya que hay grandes diferencias entre los bancos.

¿Puedo obtener financiación en España? Hipotecas en España

Sí. Los requisitos varían según el banco y el tipo de cliente. Las ofertas pueden diferir sustancialmente, por lo que te recomendaría comparar con diferentes bancos y proveedores de hipotecas. También podemos ayudarte a encontrar la mejor oferta para ti.
Si estás financiando tu compra mediante una hipoteca, es importante contactar a un prestamista y proporcionarles la documentación necesaria lo antes posible. Una vez completada la solicitud de hipoteca, el prestamista organizará una valoración de la propiedad y te notificará formalmente sobre las condiciones de la hipoteca.

Es importante que tengas una oferta formal o un acuerdo de tu prestamista antes de la firma del contrato de compraventa porque si la hipoteca es rechazada más tarde, podrías arriesgarte a perder cualquier dinero pagado, a menos que tu abogado incluya una cláusula en el contrato -y el vendedor la acepte- que indique que si la hipoteca no es aprobada, no estarás incumpliendo del contrato y tendrás derecho a recibir las arras pagadas.

¿Qué investigaciones debe realizar el abogado del vendedor?

Como vendedor, debes asegurarte de que la propiedad se venda tal como se indica en el contrato. Normalmente, la propiedad debe estar completamente legalizada (es decir, que todas las nuevas construcciones se hayan realizado con una licencia de obras y permiso de la comunidad de propietarios).
La propiedad debe corresponder a la descripción en el registro de la propiedad y el catastro.

También debe estar libre de cargas y gravámenes y al día en todos los pagos.
Además, la propiedad debe tener un certificado de habitabilidad válido y el certificado de eficiencia energética.
Sin embargo, es posible que haya situaciones en las que se acuerde en el contrato que el vendedor está exento de ciertas responsabilidades, como, por ejemplo, registrar una piscina que no aparece en el registro de la propiedad. Por eso, el momento de acordar el contrato es extremadamente importante para toda la transacción.
Como abogado del vendedor, intentaríamos negociar que el vendedor realice la menor cantidad de tareas posibles, particularmente para reducir los gastos y responsabilidades del cliente. Como abogado del comprador, haremos exactamente lo contrario y exigiremos lo máximo posible a la otra parte.

Qué impuestos debe pagar el vendedor al finalizar?

Ganancias de Capital en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F.) o Impuesto sobre la Renta de No Residentes (I.R.N.R.): la ganancia se determina por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, descontando todos los gastos incurridos en ambas transferencias y las inversiones realizadas que puedan ser debidamente probadas. El impuesto actual es entre el 19% y el 24% sobre la ganancia (si la hay) desde que se adquirió la propiedad.

Impuesto de “Plusvalía Municipal” o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos: desde que se adquirió la propiedad. Este es un impuesto sobre el aumento de valor experimentado por el suelo urbano durante un período máximo de 20 años.