La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que la inscripción de la cesión es un requisito procesal esencial para que el acreedor cesionario pueda ejercer la acción hipotecaria. Para beneficiarse de los derechos del titular inscrito, es necesaria la inscripción, no bastando con mostrar la escritura de cesión. En el ámbito de los derechos reales, prevalece la libertad contractual, pero en caso de cesión sin inscripción, el titular de los créditos puede ejercer sus derechos si acredita su titularidad en el procedimiento declarativo.
Para iniciar la ejecución hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) exige cumplir con los requisitos de los artículos 10 y 685. No es posible acreditar la titularidad de otra forma. Sería nulo el auto de admisión basado en una legitimación no inscrita, y cualquier documento derivado de su tramitación. Otra interpretación considera que involucrar al Registro de la Propiedad en actos nulos sería incorrecto (arts. 538.2, 549 y 550 LEC). Según el art. 688 LEC, cuando la ejecución se sigue sobre bienes hipotecados, se debe solicitar al Registrador una certificación que incluya la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre el bien, así como cualquier derecho existente sobre el bien embargado, especialmente una relación completa de las cargas inscritas.
El Registrador no puede actuar de oficio e inscribir la titularidad del derecho real a favor del cesionario, aunque sea público y notorio, debido al principio de rogación (art. 6 LH). Tampoco es plausible que un registrador reciba un mandamiento judicial referido a un acreedor no inscrito. La acción de ejecución hipotecaria del art. 130 LH establece requisitos procesales que solo permiten ejercitar la acción sobre los extremos contenidos en el título inscrito. La falta de legitimación activa de las entidades bancarias en ejecuciones hipotecarias sin constar la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad puede ser apreciada tanto a instancia de parte como de oficio.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de julio de 2004, señala que la falta de legitimación activa, aunque preliminar al fondo, puede y debe ser apreciada de oficio. La entidad cesionaria puede ejercer las acciones derivadas de la titularidad del crédito conforme al art. 1526 CC, pero no la acción hipotecaria del art. 130 LH. Los procedimientos ejecutivos han sido objeto de recientes reformas debido a sus causas de oposición tasadas y excluyentes. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha indicado que la naturaleza ejecutiva de un procedimiento no debe impedir que un juez nacional valore la abusividad de las cláusulas de un contrato hipotecario en fase de ejecución, incluso tras el fallo y antes del lanzamiento (STC 31/2019, Pleno, de 28 de febrero, recurso núm. 1086/2018).
